Una mail che fa cadere l'assemblea

Sembra paradossale, ma nel 2025 può ancora succedere: l'amministratore convoca tutti i condòmini per posta elettronica, l'assemblea si svolge, le decisioni si prendono — e poi un'unica raccomandata di un avvocato può azzerare tutto.

Il punto è l'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Dice una cosa apparentemente semplice: l'avviso di convocazione si manda con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Quattro canali, e basta. La Cassazione lo aveva detto in modo sparso da anni, fino a quando, con l'ordinanza 16399 del giugno 2025, ha messo un punto: la posta elettronica ordinaria non basta. Non perché manchi di tecnologia, ma perché manca della prova di consegna: senza ricevuta del gestore PEC del destinatario, l'invio non vale.

C'è di più. La Corte ha aggiunto che nemmeno il regolamento può "salvare" l'invio via mail. Il regolamento può prevedere canali alternativi, ma solo se garantiscono la presunzione di conoscenza dell'avviso. La mail semplice non la garantisce, quindi resta fuori.

La conseguenza pratica? Anni di prassi consolidate vanno riviste. Quelle convocazioni "amichevoli" via Gmail al condomino simpatico — o anche la convenzione per cui tutti accettano la mail — sono carta straccia in caso di impugnazione. E un solo dissenziente, entro trenta giorni, può annullare la delibera.

Il consiglio operativo è banale: chi non ha la PEC, riceve raccomandata. Punto. E se ce l'ha, va verificato che sia attiva: una PEC scaduta equivale a non averla.